Иван Самсонов | Разбираюсь в недвижимости

Купили участок. А потом на нём появилась зона затопления Недавно звонит товарищ из Дубны: — Слушай, у меня гектар земли. Когда покупал — всё было нормально. Сейчас открыл НСПД, заказал свежие выписки ЕГРН — и все участки уже в зоне затопления/подтопления. Что теперь делать? И вот это, на мой взгляд, очень показательная история. Мы привыкли считать: если перед покупкой заказали выписку ЕГРН и ограничений там нет — участок «чистый». Но есть неприятный нюанс. ЕГРН показывает состояние недвижимости на сегодняшний день. Он не обещает, что завтра на этой территории не появится новая ЗОУИТ. Работа по установлению зон затопления и подтопления продолжается, сведения постепенно вносятся в реестр. Поэтому я бы сегодня разделял две вещи: отсутствие ограничения сейчас и отсутствие риска его появления в будущем. Это совсем не одно и то же. Есть ещё один интересный момент. На НСПД можно встретить не только уже установленные зоны, сведения о которых внесены в ЕГРН, но и планируемые/проектируемые территории в пространственных данных. И здесь важно не перепутать. Если зона только планируется — это ещё не действующее обременение участка. Но если я собираюсь купить землю под строительство и вижу такой контур, для меня это уже серьёзный сигнал: а на какой стадии сейчас эта процедура? Потому что сегодня в выписке может быть пусто, а через некоторое время зона будет установлена и внесена в ЕГРН. А с 4 августа 2026 года вопрос стал ещё серьёзнее: после изменений статьи 67.1 Водного кодекса строительство ОКС в установленных зонах затопления и подтопления существенно ограничено. Поэтому фраза: — Да ладно, если что, просто отсыплю участок и поставлю дом на сваях — теперь требует очень серьёзной юридической проверки. Инженерная защита действительно предусмотрена законом. Это могут быть дамбы, берегоукрепление, повышение поверхности земли, свайные решения и т.д. Но сделать инженерную защиту и автоматически убрать участок из зоны ЕГРН — не одно и то же. Если участок уже попал в установленную зону, я бы вообще не начинал с фразы: «Как её убрать?» Сначала надо выяснить: — каким актом зона установлена; — когда сведения внесены в ЕГРН; — где проходит её координатная граница; — на каких гидрологических и геодезических данных она построена; — есть ли основания спорить с расчётами; — возможна ли инженерная защита; — и только потом выбирать юридический маршрут. И ещё одна вещь, которую я всё чаще повторяю клиентам. Недвижимость надо проверять не только в настоящем. Я бы смотрел её в трёх временах: прошлое — как участок возник и что с ним было; настоящее — что сейчас зарегистрировано в ЕГРН; будущее — что уже планируется на этой территории. Потому что иногда карта государства знает о будущем вашего участка раньше, чем ваша выписка ЕГРН. В большой статье подробно разобрал: — чем установленная зона отличается от проектируемой; — где это искать на НСПД; — что изменилось в 2026 году; — можно ли строить; — что делать, если дом уже начат; — можно ли изменить границу зоны; — когда возможны убытки или выкуп участка. 👉 Полный разбор в Яндекс.Дзене: https://m.dzen.ru/a/atNN10dxHDRrqvae

Воскресенье. Выходной. Но, кажется, не для всех. 😁 Сижу сегодня, смотрю в окно и думаю: а в какой момент мы решили, что выходные одного человека — это рабочие дни другого? Вчера была суббота. Сегодня воскресенье. За эти два дня телефон неоднократно напомнил мне, что кадастровый инженер — это, видимо, не профессия, а круглосуточная служба спасения. 🚨 — Иван, здравствуйте! Мы завтра покупаем участок. Нужно сегодня срочно всё проверить! — Иван, добрый день! Я продаю недвижимость, покупатель уже есть, но с документами что-то не так. Нужно срочно всё привести в порядок! — Иван, здравствуйте! У нас через неделю суд. Нам очень нужно ваше экспертное заключение. Сможете к понедельнику? И мой любимый вариант: — Иван, а давайте я вам заплачу побольше, и вы через полчаса ко мне приедете? Прекрасное предложение! Осталось только объяснить жене, детям и собственным планам, что их только что перебили на аукционе. 😁 И ведь я прекрасно понимаю людей. Покупка участка — серьёзное дело. Можно потратить несколько миллионов и приобрести не только землю, но и целую коллекцию проблем: ограничения, невозможность строительства, ошибки в границах, споры с соседями. С продажей недвижимости тоже бывает непросто. А перед судом нервы вообще на пределе. Но вот чего я не понимаю. Почему человек может месяцами выбирать участок, обсуждать цену, торговаться, а вспомнить о профессиональной проверке только в воскресенье, когда сделка уже завтра? Почему проблема с документами существует годами, но решить её обязательно нужно сегодня? Почему об экспертном заключении вспоминают за неделю до суда, а подготовить его предлагают за выходные? И главное — почему чужая срочность автоматически должна становиться моей? Иногда кажется, что стоит произнести слово «срочно», как у всех окружающих должны отмениться выходные и семейные планы. А если добавить «я заплачу побольше», специалист должен телепортироваться к заказчику с тахеометром и готовым заключением. 😁 А теперь немного личного. Я работаю много. Иногда слишком много. Настолько, что моя любимая жена скоро начнёт записываться ко мне на приём через администратора, а дети будут узнавать папу по фотографии на аватарке. 😁 И самое интересное — сегодня День отца! А я сижу в воскресенье, смотрю в окно, телефон периодически оживает, и кто-то снова очень срочно хочет решить очередную проблему. У меня ведь тоже есть семья. Любимая жена, дети, дом, свои планы. Люди, которым я нужен не как кадастровый инженер, директор или эксперт. А просто как муж и папа. Я люблю свою работу. Мне действительно интересно разбираться в сложных ситуациях и находить решения. Но я не хочу жить только работой. Повышенная оплата может компенсировать срочность. Но она не означает, что человек обязан немедленно отменить всё остальное. Чужая срочность не должна автоматически становиться моей обязанностью. Я уважаю ваше время и ваши проблемы. Но хочется, чтобы и моё время уважали. И небольшой профессиональный совет. Планируйте вопросы с недвижимостью заранее. Проверяйте участок до сделки. Приводите документы в порядок до продажи. Обращайтесь за экспертным заключением заблаговременно. Потому что качественный анализ — это не просто открыть кадастровую карту и сказать: «Да вроде нормально, берите». А экспертное заключение — не документ, который можно подготовить за пару часов между семейным обедом и прогулкой с детьми. Ну а сегодня хочется закончить совсем не о кадастре. С Днём отца, мужики! 🤝 Пусть у нас хватает времени не только зарабатывать для своих семей, но и просто быть рядом с ними. Дети вырастут. Работа никогда не закончится. А воскресенье, которое мы могли провести вместе, уже не вернётся. И напоследок вопрос. Нормально ли ожидать, что специалист в выходной немедленно бросит все дела ради вашей срочной проблемы? Или я отстал от современного сервиса, где выходной — просто день, когда можно поработать без пробок? 😁

🧐 ПЗЗ есть. А где их искать — это уже градостроительный квест! Представьте ситуацию. Вы купили земельный участок. Решили построить дом, магазин или, например, небольшую мастерскую. Человек вы предусмотрительный. Поэтому решили сначала проверить, что на участке вообще разрешено строить. И правильно сделали! Открываем Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Именно там должны быть ответы на многие вопросы: что строить можно, какие установлены ограничения, отступы, параметры застройки. Казалось бы, что может быть проще? А вот тут начинается самое интересное. 🙂 У нас существует Федеральная государственная информационная система территориального планирования — ФГИС ТП. Серьёзное название. Серьёзная система. Создана в том числе для обеспечения доступа к градостроительной документации. Но в последнее время пользоваться ею стало заметно сложнее. Часть функционала ограничена, возможности просмотра карт сокращены, получить необходимые пространственные данные привычным способом уже не всегда получается. Я решил разобраться и направил официальный запрос в Главное управление архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области. Получил ответ. Из него, в частности, следует, что возможности просмотра карт ограничены, выгрузка векторных данных недоступна, а региональная ГИСОГД обновляется не в полном объёме. В качестве альтернативных источников рекомендованы сайт Главархитектуры и справочно-правовая система «Гарант». И вот здесь у меня возник вопрос. А как обычному собственнику убедиться, что найденные им ПЗЗ действительно актуальны? Ведь градостроительная документация — это не книжка, которую однажды издали и поставили на полку. В неё вносятся изменения. Иногда меняются территориальные зоны, градостроительные регламенты, допустимые виды использования. И всё это непосредственно влияет на возможности использования земельного участка. Получается любопытная ситуация. От собственника требуют соблюдать градостроительные ограничения. От проектировщика — учитывать действующие регламенты. От кадастрового инженера — работать с актуальными сведениями. А чтобы достоверно установить, какие именно положения действуют сегодня, иногда приходится проводить целое исследование. Причём важно понимать: ограничение доступа к отдельным функциям государственной системы ещё не означает, что документы незаконно скрывают. И не означает, что их вообще нигде нельзя получить. Вопрос в другом. Насколько просто, полно и достоверно человек может получить информацию, от которой зависят его имущество, строительство и деньги? На мой взгляд, градостроительная документация должна быть доступна не только формально, но и практически. Чтобы собственник мог открыть официальный источник, найти свой участок, увидеть действующую территориальную зону, прочитать актуальный регламент и понять, что ему разрешено. А не собирать действующие нормы по нескольким сайтам, постановлениям и приложениям, попутно выясняя, какая редакция последняя. Иначе получается интересная логика: — Гражданин, вы обязаны соблюдать градостроительные регламенты! — Конечно! А где посмотреть действующие? — Ну, вы поищите… 🙂 Я продолжу разбираться в этом вопросе. Потому что доступность градостроительной информации — это не просто удобство работы специалистов. Это возможность человека заранее понимать, что он вправе делать со своей землёй. А вы когда-нибудь пытались самостоятельно найти актуальные ПЗЗ своего населённого пункта? Получилось с первого раза? Самсонов разбирается. Земля, недвижимость и ситуации, в которых не всё так просто, как кажется.